Выясняем, как собственнику выписать человека из квартиры без его согласия?
Содержание:
Судебная практика по делам о регистрации или снятии с учета показывает – собственникам квартир нужно внимательнее относиться к вопросам прописки граждан в своей недвижимости.
Может возникнуть необходимость выписать всех жильцов, но кто-то из них откажется это делать. Тогда предстоит обращаться в суд, а он не всегда становится на сторону владельца. Более того, есть категории лиц, у которых пожизненное право пользования помещения и без их желания выписать их нельзя.
Права владельца
Получить право владения квартирой лица могут:
- На основании договора социального найма;
- В результате сделки по отчуждению недвижимости.
Последние могут не только купли-продажи, но и безвозмездные: дарственная, вступление в наследство. Поскольку речь идет о собственнике квартиры, рассмотрим ситуации с частным жильем.
Владелец квартиры имеет право прописывать в квартире других лиц. Делать это можно при условии, что другие собственники жилья дают на это согласие. В этом принципиальная разница между муниципальным жильем, где требуется разрешение всех прописанных лиц.
В приватизированной квартире может быть не один, а несколько прописанных лиц. Но правом распоряжаться ею обладает только собственник. При этом допускается следующее:
- Владелец необязательно регистрируется в квартире;
- Зарегистрированные лица не обладают правом полностью или частично распоряжаться недвижимостью.
Вопрос с регистрацией посторонних лиц или родственников, которые не являются собственниками жилья, возникает, когда речь идет о сдаче квартиры в аренду. Если не прописать такого жильца, то накладывается штраф:
- На человека без регистрации – от 2 до 3 т.р.;
- На собственника квартиры – от 2 до 5 т.р.;
- На юридические лица – от 250 до 750 т.р.
То есть, если квартира принадлежит организации-работодателю, но регистрация сотрудника вовремя не произведена, через 90 суток проживания оба – и работник, и организация – привлекаются к административной ответственности по ст.19.15.1 КоАП РФ. Только работник заплатит в бюджет не более 3 т.р., а организация-работодатель – 750 т.р.
Для частных лиц штраф меньше, но и они несут больше финансовых потерь, чем их квартиросъемщики. Поэтому они заинтересованы зарегистрировать жильцов в 90-дневный срок и имеют на это право.
Основания
После регистрации могут появиться причины для выписывания человека. Например, снять любые обременения с квартиры требуется в следующих случаях:
- Купля-продажа недвижимости;
- Оформление дарственной;
- Передача в наследство;
- Расприватизация.
Распространено мнение, что при переходе прав во время сделок по отчуждению жилой недвижимости, новые владельцы имеют право выписывать прежних квартирантов. Это некорректное утверждение, квартира может переходить в право собственности других лиц с обременением. Недостаток – рыночная стоимость такого жилья снижается.
Аналогичная ситуация, если квартира уходит в счет невыполненных обязательств перед кредитором. Ее могут арестовать по решению суда, реализовать с открытых торгов, но принудительно выселить только по причине, что права собственности переходят другому лицу, нельзя либо очень затруднительно.
Вескими основаниями для выселения являются:
- Использование квартиры не по назначению;
- Сдача ее в субаренду третьим лицам, не имея на это разрешения собственника;
- Задолженность по коммунальным услугам;
- Нарушение санитарных норм в жилом помещении;
- Нанесение вреда недвижимости и имуществу;
- Асоциальное поведение, нарушение прав других жильцов-соседей.
Список причин, из-за которых можно через суд выписать жильца в принудительном порядке, ограничен. Кроме того, он может относиться к тем лицам, у кого есть основания для пожизненной прописки в квартире. Подробнее об этом, ниже.
Как выдворить из квартиры лицо без согласия?
Основное, что нужно запомнить, – выдворить из квартиры лицо без его согласия можно только на основании решения суда. Алгоритм действий следующий:
- Поиск оснований для выселения, их документирование.
- Обращение в суд, защита позиции в ходе заседаний.
- Получение исполнительного листа, направление его в миграционную службу.
На этом алгоритм не заканчивается. Формально снятие с регистрации не означает выдворение человека из квартиры. Он может отказаться съезжать в добровольном порядке. Ошибка собственников – они пытаются решить проблему собственными силами.
Проиграв суд, недобросовестный ответчик может намеренно провоцировать собственника на такие действия, последствия которых:
- Обращение пострадавшего в полицию;
- Против виновника возбуждается уголовное дело.
Избежать ответственности можно, например, если пострадавшее лицо (ответчик по делу о снятии с регистрации), заберет заявление. Он это может сделать в обмен на какие-либо уступки. Как вариант – предоставление разрешения на прописку в квартире.
Поэтому, занимаясь выселением из квартиры, получив решение, удовлетворяющее исковые требования, необходимо для его выполнения обращаться:
- В территориальный орган Федеральной миграционной службы (ФМС) – для выполнения решения и выписки;
- В полицию – для принудительного выселения жильца из квартиры.
Следование такому алгоритму действий, выполнение рекомендаций, позволит избежать нежелательных последствий, включая уголовную ответственность.
Судебное разбирательство
Составленный иск необходимо подавать в суд общей юрисдикции по месту расположения квартиры. Вместе с обращением подается комплект документов:
- Правоустанавливающий документ на недвижимость (свидетельство на право собственности, дарственная, завещания и т.п.).
- Доказательства нарушений со стороны ответчика – акты, протоколы (в том числе и административного нарушения) коммунальной службы, полиции, жилищной инспекции, налоговой службы, свидетельские показания, неоплаченные коммунальные счета.
- Квитанция об уплате государственной пошлины, ее размер 1000 рублей.
- Доверенность на юриста, представляющего интересы истца.
Особенность процесса – судья поинтересуется адресом, куда выписывать ответчика. Если у него или его близких людей имеется жилая площадь, указывается она. Если такой нет, суд может отказать в исковых требованиях на том основании, что не может выписать ответчика на улицу.
Ситуация усложняется, если у жильца несовершеннолетний ребенок. Без юридической подготовки и практики такие дела выиграть нельзя. Поэтому истцу требуется помощь жилищного адвоката.
Особенности выписки прописанного
Для собственника квартиры есть неприятная новость. Существует категория лиц, которых нельзя выписать ни при каких обстоятельствах. К ним относятся лица:
- Отказавшиеся от приватизации квартиры, но которые имели на это право;
- Получившие право проживания по завещательному отказу;
- Супруги членов жилищно-строительных кооперативов;
- Условия брачного контракта по разделу имущества, которыми за супругом закрепляется право проживать в личной квартире другого супруга;
- Дети, не достигшие 18 лет, которые проживают в детском доме, находятся под опекой государства, но за ними сохраняется право регистрации в квартире, которую они вынуждено оставили.
В первом случае однозначна позиция Верховного Суда РФ: те лица, которые во время приватизации квартиры имели право участвовать в этом, но отказались по каким-либо соображениям, не подлежат принудительной выписке из нее. Это касается и лиц, которые проживают в квартире по праву завещательного отказа. Они имеют право пользоваться жильем в течение всего срока, который указан в завещании. Чаще всего, он пожизненный.
Супруги членов строительных кооперативов не подлежат принудительному выселению при условии, что пай выплачен полностью или частично. Ответчику достаточно представить в суд документ, подтверждающий факт внесения пая, и исковые требования о снятии с регистрации будут отклонены.
Все эти случаи объединяет одно – лицо, имеющее право на жилье, но безвозмездно отказавшееся от него в той или иной мере, сохраняет за собой право пользования им. Государство охраняет это право, выписать таких граждан из квартиры не получится.
Практика дел
Московский районный суд рассмотрел иск с требованием выписать ответчика из квартиры. Основания для удовлетворения требований следующие:
- Ответчик не платит за коммунальные услуги;
- Два случая затопления соседей по его вине;
- Три раза он привлекался к административной ответственности за нарушение общественного порядка, пребывая в состоянии алкогольного опьянения.
Суд рассмотрел обстоятельства дела и установил. Ответчик прописан в квартире с 1975 года на основании договора социального найма. Жилье было приватизировано в 1996 году, в процедуре принимали участие супруга ответчика и его сын. В 2002 году жена умирает и по завещанию ее часть квартиры передается сыну. В 2007 году он продает жилье, покупатель, он же истец, был осведомлен, что недвижимость с обременением.
Суд пришел к выводу, что в 1996 году ответчик имел право принимать участие в приватизации квартиры, но отказался в пользу близких. Кроме того, выяснилось, что жилье было продано на 20% ниже рыночной стоимости в связи с неснятым обременением. На этом основании в исковых требованиях отказано.
Полезное видео
Заключение
Выселение из квартир зарегистрированных на законных основаниях лиц сопряжено с трудностями. Определенные категории лиц не подлежат выписке, а остальные должны систематически нарушать закон, чтобы дать основания для принудительного снятия с регистрации.
В таких ситуациях жилищные адвокаты не всегда могут помочь. Рекомендуется внимательно продумывать последствия покупки жилья с обременением и последствия прописки в квартире посторонних лиц. На этапе принятия решения грамотная юридическая помощь поможет избежать неприятных последствий.
(Проголосуй первым!)
Загрузка...
Мигрелова Анастасия Павловна
Практикующий юрист в сфере жилищных правоотношений. Более 7 лет успешной практики в спорах, связанных с приватизацией, заливами помещений и сделками с недвижимостью.
315
248
244