Содержание:
Собственник жилого помещения может столкнуться с необходимостью продать его или передать во владение другому лицу. Обременение недвижимости резко снижает рыночную стоимость жилья, создает много трудностей приобретателю. Поэтому рекомендуется снять все обременения, к которым относится и временная или постоянная регистрации несовершеннолетних граждан. Как это сделать, описано ниже.
Несовершеннолетние граждане регистрируются по месту прописки своих родителей, которые могут быть как владельцами жилой недвижимости, так и ее арендаторами. При покупке жилья и регистрации в ней родители обязаны и прописывать и своих несовершеннолетних детей. Если это не сделать, их выписка с предыдущего места жительства будет считаться незаконной.
Кроме того, если детям принадлежала часть жилья по предыдущему месту прописки, новое жилье приобретается в том числе и на них. За этим следят органы опеки и попечительства, которые дают разрешение на сделки по отчуждению недвижимости в интересах ребенка.
В арендованной квартире зарегистрировать детей можно:
Владелец жилья не имеет права поселять у себя гражданина без прописки. Он понесет административное наказание, на него может налагаться штраф до 50 т.р. (штраф для юридических лиц). Разрешение на регистрацию дается в виде письменного заявления в территориальной орган Федеральной миграционной службы (ФМС). Дополнительно может составляться договор аренды и прописки, в котором указываются условия проживания и прекращения договора.
Положение ст.20 ГК РФ указывает, что вместе с родителями и опекунами проживают:
Это дает право родителям прописывать ребенка в арендованном жилом помещении. Указанная норма позволяет вселять детей в квартиру, которая находится в залоге у кредитора по договору ипотеки.
Если заемщик просрочил платеж, по условиям соглашения его можно выписать и выселить. Но прописанный ребенок усложняет эту процедуру, делает ее невозможной. Типовым кредитным договором запрещено регистрировать несовершеннолетних граждан в предмете залога, однако положение гражданского законодательства по значимости выше условий соглашения.
Это возможно при наличии веских оснований. Законодатель относит к ним следующее:
Если ребенок прописан вместе с родителем-арендатором, выдворение возможно либо после окончания договора аренды и срока регистрации, либо по решению суда. Рекомендуется первый вариант. Как правило, в заявлении на регистрацию указанный срок прописки совпадает со сроком аренды.
Родители или опекуны могут добровольно выписать несовершеннолетнего ребенка. При этом должны выполняться следующие условия:
Если речь идет о покупке квартиры, в которой прописаны дети, но у них нет прямых прав собственности на жилье, приобретатель должен учитывать некоторые особенности. Так, ребенок имеет право претендовать на проданное родителями жилье по праву:
По этой причине, к ответу на вопрос, может ли выписать ребенка собственник, и к сделкам отчуждения, где фигурирую дети, нужно относиться с осторожностью. Рекомендуется привлекать к ним жилищных адвокатов, которые проконсультируют, как правильно провести сделку и выписать детей.
Для общего случая, когда нет препятствий в выписке ребенка, родители или опекуны согласны, применяется следующий алгоритм:
Первый этап можно пропустить, если квартира приватизирована, но не принадлежит (полностью или частично) выписываемым несовершеннолетним лицам. Несложный алгоритм, но есть некоторые особенности. Они касаются соблюдению имущественных и других прав детей. Так, при обращении в орган опеки и попечительства нужно учитывать следующие требования:
При выписке детей в связи с переездом в другой регион или страну, нужно доказать, что он вселяется в лучшие или такие же условия, которые существуют до снятия с регистрации. Нарушение этих условий делает невозможным получение разрешения органа опеки и попечительства либо служит основанием для аннулирования выписки.
Основной пакет документов формируется при обращении в государственное учреждение по месту прописки детей, на который возложена функция опеки и попечительства. Сюда подается заявление о снятии с регистрации ребенка. Оно пишется в свободной форме, в нем нужно указать:
Эти данные должны подтверждать прилагаемые к заявлению документы:
Если этот документ от другого родителя получить не удается по причине неизвестного его местонахождения, нужно подать дополнительное заявление. В нем указываются обстоятельства, причины, почему заявитель не может представить нотариально заверенный документ. Работники органа опеки рассматривают его, проверяют изложенные обстоятельства. Если они не убедительны, в снятии с регистрации ребенка будет отказано.
Если разрешение получено, оно прикладывается к указанному выше пакету документов, с которым обращаются в паспортный стол. В нем заполняют:
Документы передаются сотруднику миграционной службы, который проверяет правильность заполнения и наличие всех документов. Если не обнаружено недостатков, он забирает все поданные бумаги и назначает дату, когда нужно явиться. В этот день документы возвращаются обратно. Считается, что с этого момента ребенок выписан.
К составлению и подаче иска прибегают в следующих случаях:
Принудительная выписка проводится только по решению суда. К процессу привлекаются органы опеки и попечительства. Иск подается по месту прописки несовершеннолетнего ребенка.
Исполнительный лист направляется судебным приставам или в паспортный стол. Основная проблема – убедить суд удовлетворить исковые требования. Для этого нужны веские основания и их документальное подтверждение. Чтобы выиграть суд, рекомендуется обратиться к жилищному адвокату.
Один из специфичных моментов – выписка «в никуда». Она запрещена по закону, но допускается некоторое отступление от этого положения. Применяется в следующем случае:
Из этой ситуации выходят следующим образом: обстоятельства описываются при подаче заявления в органы опеки и попечительства, заводится специальный расчетный счет, на который переводится сумма, эквивалентна доли собственности в реализованном жилье. При покупке новой квартиры деньги с этого счета используются. Ребенок вступает в права собственности на часть приобретаемой за его средства недвижимости.
Соблюдаются все требования и условия, описанные выше. Проблемы выписки возникает в том случае, если ребенок переезжает в квартиру. При подаче заявления в органы опеки и попечительства они могут посчитать, что условия для детей ухудшаются – как правило, жилая площадь дома превосходит количество квадратных метров в квартире.
Вместе с техническими (кадастровыми) паспортами на жилье, которые свидетельствуют не в пользу принятого решения, нужно представить:
Эти материалы должны указывать, что ребенок переезжает в лучшее место, он получит доступ к тем благам, которых у него не будет в текущем месте жительства. Наличие большего количества квадратных метров – не единственный критерий, по которым сравнивают недвижимость.
Проблем не возникает, если родители приходят к общему согласию о месте проживания ребенка. По общему правилу он остается жить с матерью или отцом, выписывается или остается в квартире вместе с ними. При этом соблюдаются остальные условия: регистрация не в худшем жилье, соблюдение прав собственности на квартиру (если доля в ней принадлежит детям), согласие обоих родителей на выписку. Если бывшие супруги не пришли к единому мнению, вопрос переносится в суд.
Снять с регистрации ребенка из квартиры можно при отсутствии разногласий между его родителями, а также если переезд связан с улучшением условий проживания. В остальных случаях процедура усложняется, требуется вмешательство специалиста-правоведа, который поможет разрешить трудную юридическую ситуацию.
Мигрелова Анастасия Павловна
Практикующий юрист в сфере жилищных правоотношений. Более 7 лет успешной практики в спорах, связанных с приватизацией, заливами помещений и сделками с недвижимостью.