Допускается ли выселение за долги? Порядок действий и некоторые особенности
Содержание:
Задолженность коммунальным услугам – это одно из оснований для выселения. Последнее является действенным инструментом, с помощью которого коммунальщики могут воздействовать на злостных неплательщиков. Но механизм выселения по этой причине сложный, суды неохотно идут навстречу истцам, требуют неопровержимых доказательств вины ответчика.
Общие положения
Жилищное законодательство допускает выселение граждан за долги при наличии одновременно следующих условий:
- Лицо занимает жилую недвижимость по договору социального найма.
- Он не оплачивал коммунальные услуги на протяжении 6 месяцев.
На законодательном уровне неоднократно поднимается вопрос об упрощении процедуры выселения граждан за долги. Это, по мнению представителей власти, должно стимулировать граждан более ответственно относится к обязанностям по своевременной оплате услуг.
Какие бы изменения в законодательство не лоббировались, Конституция не допускает лишения права на жилье. Это и влияет на позицию судом, которые с трудом соглашаются выселять граждан из квартир.
Проблема усложняется, если квартира не муниципальная, а приватизированная. Здесь действуют сразу две нормы – защита права на жилье и на частную собственность. В этом случае юристы категоричны – выселить такого жильца за неуплату коммунальных услуг нельзя.
Выселить из квартиры можно не только за неуплаченные долги по коммунальным услугам, но и в случае таких одновременно действующих обстоятельств:
- Жилая недвижимость находится в залоге по ипотеке.
- Обязательства перед кредитором не выполняются.
В этой ситуации проблема выселения стоит перед кредитной организацией.
Еще одна категория лиц, которые могут выселяться за долги, это – частные предприниматели. Они отвечают за невыполненные перед кредиторами обязательства всем принадлежащим им имуществом.
Основания: могут ли выписать должника?
Наличие одной задолженности по ЖКХ может использоваться с другими причинами, которые позволяют выселять граждан из квартир. Жильцы могут не только игнорировать платежки, а, например, не следить за помещением, из-за чего оно приведено в плачевное для проживания состояние.
Коммунальщики фиксируют эти факты и обращаются в суд. При наличии совокупности оснований для выселения повышается шанс на удовлетворение иска.
Основанием для выселения перед финансовой организацией является:
- Несоблюдение условий кредитного договора;
- Растущая существенная задолженность.
По условиям договора, который заемщик заключает с банком при оформлении кредита, приобретаемая квартира является предметом залога. Она предоставляется лицу на правах пользования, но не на правах собственности. Если долг не погашается, финансовая организация имеет право:
- Выселить жильца из квартиры.
- Продать жилье с аукциона.
- Вернуть заемщику разницу между полученной за недвижимость суммой и остатком долга.
Как правило, предмет залога реализуется по заниженной стоимости, банк заинтересован как можно быстрее вернуть деньги по кредиту.
Закон на стороне жильцов, поэтому и кредиторам, и коммунальщикам придется постараться и представить суду веские основания для выселения за долги. Грамотная юридическая защита способна «разбить» позицию истцов. Например, достаточно указать, что это единственное жилье. В этом случае выселение из муниципального жилья затрудняется, положение ст.446 ГПК запрещает это делать.
Для кредиторов процедура усложняется, если заемщик прописывает в квартире несовершеннолетнего ребенка. Он имеет на это право по закону вопреки условиям договора с банком. Это означает, что реализовать такую квартиру (как и выселить ребенка с заемщиком) будет сложно.
При какой задолженности это возможно?
По закону шестимесячная задолженность – это основание для выселения из муниципальной квартиры. Но есть оговорка – долг возник без предупреждения. Например, квартиросъемщик может официально направить письмо в коммунальную службу, предупредив о временной невозможности платить за жилье по уважительной причине. К ним относятся:
- Потеря работы;
- Плохое финансовое состояние;
- Наличие иждивенцев, включая несовершеннолетних;
- Тяжелая болезнь кого-то из членов семьи;
- Нетрудоспособность плательщика, получение инвалидности.
В этих случаях размер задолженности имеет второстепенное значение, суды не удовлетворяют иски о выселении.
Для ипотечных квартир эти условия имеют значение, но в меньшей степени. Закон в меньшей степени защищает недобросовестных заемщиков. Например, в указанной ст.446 ГПК РФ допускается выселение из единственного жилья, если оно является залогом по кредитному договору.
Из сложившейся практики суды удовлетворяют иски к недобросовестным кредитополучателям по выселению из квартиры, если размер долга составляет 70-80% от ее рыночной стоимости. Например, если она оценена экспертом в 3 млн р., долг перед банком должен составлять не менее 2 млн. р.
Порядок действий для выселения из квартиры
Общий алгоритм действий для всех случаев выглядит так:
- Сбор документов, которые указывают на наличие оснований для выселения.
- Письменное обращение к должнику с требованием погасить долг.
- Дополнение пакета документов результатами переписки.
- Проверка лица на наличие уважительных причин.
- На основании собранных материалов составление и направление иска в суд.
- Получение решения, направление исполнительного лица в Федеральную службу приставов.
Решение может заключаться не только в выселении. Если квартира приватизирована, по решению суда может изыматься имущество должника, а не его жилье. За счет изъятой и реализованной с аукциона мебели, техники, предметов роскоши погашается долг по коммунальным услугам.
Аналогичное решение будет для предпринимателя, у которого образовался долг перед кредиторами, но квартира у него единственная. Лишить его этого жилья не могут, взыскание накладывается на остальное имущество.
Документы
В суд представляются иск, обоснования требований которого опирается на следующие документы:
- Копия соглашения купли-продажи или найма, кредитный договор.
- Выписка из домовой книги о составе семьи ответчика, которая проживает с ним.
- Протокол о нарушении требований и правил проживания.
- Акты залива, утечки газа и т.п.
- Справка, в которой приводится расчет и общая сумма задолженности.
- Показания свидетелей.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Письменная переписка с должником.
Это неполный перечень документов, в зависимости от ситуации (предприниматель-должник, неуплата за коммунальные услуги или по кредитному договору) он меняется, дополняется другими доказательствами.
Сроки
Для подачи иска традиционно соблюдается трехлетний период. В этом случае применяется ст.196 Гражданского Кодекса (ГК) РФ. На практике пропуск этих сроков легко преодолевается. Юристы ссылаются на норму ст.208 ГК, которой срок давности по жилищным спорам не ограничивается.
Практика дел
Столичный районный суд рассмотрел дело от кредитной организации по отношению к заемщику, который в течение 10 месяцев не платил по договору ипотеки. Истец требовал изъять предмет залога, выселить должника из квартиры, чтобы продать ее через аукцион и за счет вырученных средств уплатить долг.
Суд принял во внимание следующее:
- Ипотека исправно выплачивалась в течение предыдущих 7 лет.
- Задолженность возникла вследствие болезни заемщика, лечение которой дорогостоящее.
- В квартире прописан несовершеннолетний сын, чьи права истец не учел, ходатайство о признании его регистрации в предмете залога отклонены.
Кроме того, было установлено, что ответчик сразу после начала лечения обратился в банк с просьбой приостановить выплаты, но ему было отказано. Задолженность вместе с насчитанной пеней составляет 450 т.р. Рыночная стоимость квартиры составляет 7 млн р. Размер долга, по мнению суда, несоизмерим со стоимостью жилья. На этом основании, а также с учетом других обстоятельств, в иске было отказано.
Полезное видео
Заключение
Несмотря на защиту прав на жилье и собственность, подходить к вопросу выселения из квартиры за долги нужно серьезно. Юридическая поддержка истцов основана на тщательной подготовке, с учетом практики, которая сложилась в регионе. Для грамотной защиты необходим не менее грамотный подход, который предоставляет практикующий специалист-правовед. Поэтому рекомендуется обращаться за помощью к жилищным юристам или адвокатам, чтобы избежать выселения за долги.
(Проголосуй первым!)
Загрузка...
Мигрелова Анастасия Павловна
Практикующий юрист в сфере жилищных правоотношений. Более 7 лет успешной практики в спорах, связанных с приватизацией, заливами помещений и сделками с недвижимостью.
315
233
317